Bericht über den weltweiten Ausblick auf öffentliche Immobilien 2024
Marktzusammenfassung
In den vergangenen zwei Jahren haben die Zentralbanken weltweit 520 Zinserhöhungen vorgenommen, um die Inflation einzudämmen und sie auf das Niveau vor der COVID-19-Pandemie zurückzu-führen. Trotz der Verschärfung der finanziellen Bedingungen im Jahr 2023 zeigte die Inflation eine unerwartete Widerstandsfähigkeit, die durch einen robusten Arbeitsmarkt begünstigt wurde, und widersetzte sich letztlich der erwarteten Rezession, die von Ökonomen und Wall Street-Strategen für 2023 vorausgesagt wurde.
Prognosen für globale Immobilienwerte 2024
Zu Beginn des Jahres 2024 sind wir der Meinung, dass REITs nach zwei Jahren auf der Startbahn bereit zum Abheben sind.
Wir glauben, dass das aktuelle Wirtschafts- und Kapitalmarktumfeld heute deutlich günstiger ist als in den vergangenen zwei Jahren, insbesondere was die Aussichten für die Zinssätze betrifft.
Die jüngsten wirtschaftlichen Signale deuten auf eine Verlangsamung sowohl der Inflation als auch des Wirtschaftswachstums hin, was das Vertrauen der Zentralbanker stärkt. Sie gehen davon aus, dass die Verschärfung der finanziellen Bedingungen in Verbindung mit den verzögerten Auswirkungen der erhöhten Zinssätze und der Verringerung der Zentralbankbilanzen die Inflation wahrscheinlich auf ein Niveau zurückführen wird, das an die Jahre vor der Pandemie erinnert.
Was bedeutet das für uns?
Im Vergleich zu privaten Immobilien
Wie aus Abbildung 2 hervorgeht, beträgt der derzeitige Abschlag zwischen öffentlichen REITs und privaten Marktpreisen -30 %. Wir glauben, dass sich die Lücke zwischen den Bewertungen öffentlicher und privater Immobilien im Jahr 2024 zu schliessen beginnt, wie in den vorherigen Zyklen zu beobachten war. Würden die Bewertungen öffentlicher REITs wieder auf das Niveau des privaten Immobilienmarktes zurückkehren, würde dies ein Aufwärtspotenzial von 43 % bedeuten.
Wie ändert sich dieses Bewertungsparadigma?
Widerstandsfähige Unternehmensgewinne
Laut J.P. Morgan wird die Weltwirtschaft im Jahr 2024 voraussichtlich um 2,2 % wachsen, was langsamer ist als 2022 und 2023, da sich die globale Straffung der letzten zwei Jahre um 384 Basispunkte verzögert hat.
Auch wenn für 2024 ein langsameres Wirtschaftswachstum prognostiziert wird, gehen wir davon aus, dass sich die REIT-Erträge dank jährlicher vertraglicher Mieterhöhungen, positiver Freisetzungsspreads bei Auslaufen der Verträge und der Neuvermietung leerstehender Flächen als widerstandsfähig erweisen werden. Laut UBS werden die weltweiten REIT-Erträge in den Jahren 2024 und 2025 kumuliert um über 10 % steigen. In dieser Wachstumsrate sind bereits höhere Grundsteuern, Lohnkosten und höhere Zinsaufwendungen aufgrund gestiegener Zinsen enthalten. Die Fähigkeit von REITs, ein mittleres einstelliges jährliches Ertragswachstum zu erzielen, das mehr als doppelt so hoch ist wie das reale BIP-Wachstum, ist unserer Ansicht nach sowohl attraktiv als auch defensiv.
Zusätzlich zu den positiven Ertragsaussichten sehen wir starke Unterschiede innerhalb des REIT-Universums. Während die Aktienkurse unter der negativen Stimmung gelitten haben, unterscheiden sich die operativen Fundamentaldaten von Unternehmen zu Unternehmen erheblich. In der Vergangenheit haben wir festgestellt, dass wir in der Lage sind, attraktives Alpha nach Zeiträumen zu generieren, in denen starke Marktreaktionen hauptsächlich durch Makrofaktoren verursacht werden, wie es in den Jahren 2022 und 2023 der Fall war.
Rascher Rückgang des neuen Angebots
Es gibt zwei Seiten der Medaille: die Nachfrage und das Angebot. Gegenwärtig ist die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien in den meisten Regionen und Objektarten (mit Ausnahme von Biowissenschaften) gut, angetrieben durch eine robuste Weltwirtschaft, die von einem anhaltenden Beschäftigungswachstum unterstützt wird.
Es wird nicht genügend beachtet, wie stark das neue Angebot in den Jahren 2024 und 2025 zurückgehen wird. Eine Folge des Inflationsanstiegs in den letzten 18 Monaten war ein erheblicher Anstieg der Bau- und Finanzierungskosten in den letzten 12 Monaten, da die Zinssätze länger hoch blieben.
Wir treffen häufig mit Unternehmen und Maklern zusammen, die auf eine Angebotsverknappung bei zahlreichen Immobilientypen ab der zweiten Hälfte der Jahre 2024 und 2025 hinweisen. In bestimmten Märkten haben wir das Jahr 2023 mit einem minimalen Angebot begonnen. Der Rückgang der Bautätigkeit wird das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in bestimmten Regionen und Immobilienarten weiter verstärken.
Im US-Industriesektor beispielsweise sehen sich Bauunternehmer mit strengeren finanziellen Bedingungen konfrontiert, einschliesslich höherer Rückgriffsanforderungen und Kreditzinsen, wodurch viele Projekte wirtschaftlich weniger machbar sind. Nach Angaben von CBRE (Global Commercial Real Estate Services) ging der Industriebau im zweiten Quartal 2023 auf 59,6 Millionen Quadratfuss zurück, was eine Verlangsamung in drei aufeinanderfolgenden Quartalen und einen Rückgang um 50 % im Vergleich zu 2022 bedeutet. Das US-Immobilienunternehmen Prologis erwähnte während seiner Gewinnmitteilung für das zweite Quartal, dass der Start von Neubauten in Europa um 50 % zurückgegangen sind. Wir glauben, dass ein rückläufiges Angebot in der zweiten Hälfte des Jahres 2024 in Verbindung mit einer stabilen Flächennachfrage zu einem nachhaltigeren Mietwachstumsumfeld bis 2025 führen wird.
Wie aus Abbildung 4 hervorgeht, wird laut CBRE und Great Portland Estates das Angebot an neuen A-Flächen im Zentrum Londons zwischen 2023 und 2026 voraussichtlich auf 2,7 Mio. Quadratfuss pro Jahr zurückgehen, was 46 % unter der jährlichen Nachfrage (d. h. 5 Mio. Quadratfuss pro Jahr) der letzten zehn Jahre liegt.
Laut dem deutschen Immobilienkonzern Vonovia rechnet der deutsche Mehrfamilienhaussektor mit einem Rückgang der Fertigstellungen neuer Wohnanlagen und der Genehmigungen für neue Projekte in den Jahren 2024 und 2025. Dies wird voraussichtlich zu einem Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot von 700.000 Einheiten bis Ende 2025 führen. Wir glauben, dass dieses Ungleichgewicht zu einer Stärkung der Fundamentaldaten und dem Potenzial für höhere Mieten in den kommenden Jahren beitragen wird. In Anbetracht der Tatsache, dass die Wohnungsknappheit in vielen grossen Volkswirtschaften ein Problem darstellt, sind wir der Meinung, dass die Kommunen und nationalen Regierungen auf privates Kapital zurückgreifen werden, um diese Versorgungsengpässe zu lösen.
Laut Smith Travel Research, einem US-Anbieter von Daten aus der Hotelbranche, wird das neue Angebot in der US-amerikanischen Beherbergungsbranche im Jahr 2024 voraussichtlich um etwas mehr als 1 % steigen, was fast 50 % unter dem langfristigen Durchschnitt von 2 % liegt. Wir sehen die Reisenachfrage als stabil an, insbesondere bei Gruppen- und Freizeitreisenden. Wir glauben, dass eine stabile Nachfrage in Verbindung mit einem deutlich geringeren Angebot im Jahr 2024 zu einer Verbesserung der Hotelauslastung führen könnte, die immer noch deutlich unter dem Niveau vor der Pandemie liegt.
Laut dem US-amerikanischen Gewerbeimmobilien-Beratungsunternehmen Cushman and Wakefield wird im kanadischen Seniorenwohnungssektor erwartet, dass der prozentuale Anteil der Baubeginne am Gesamtbestand im Jahr 2023 auf 1,5 % sinken wird, den niedrigsten Wert seit sieben Jahren, gegenüber 2,2 % im Jahr 2022, 3,4 % im Jahr 2021 und einem Spitzenwert von 5,6 % im Jahr 2017. Infolge des geringeren Angebots an neuen Wohnungen prognostiziert Cushman and Wakefield, dass die nationalen Belegungsraten für Seniorenwohnungen weiter steigen und in den Jahren 2025 und 2026 frühere Höchststände erreichen werden.
Um mehr darüber zu erfahren, warum wir glauben, dass REITs für eine Outperformance im Jahr 2024 positioniert sind, lesen Sie den vollständigen Bericht hier.
